RENO Schwerpunktabend
am 17. Februar 2011

Erste Schritte im Notariat
- Vollzug eines einfachen Grundstücks- und Wohnungskaufvertrages -

Zu unserem Schwerpunktthema im Frühjahr 20011 hatte sich unsere Kollegin und 2. Vorsitzende, Frau Bürovorsteherin Iris Freudenreich-Möller, bereit erklärt, zum Vollzug eines einfachen Grundstücks- und Wohnungskaufvertrages einen Vortrag zu halten. Dieser Vortrag wendete sich insbesondere an die Auszubildenden, die gerade vor der mündlichen RENO-Abschlussprüfung stehen und die Kolleginnen und Kollegen, die nicht oder länger nicht im Notariat gearbeitet haben und ihr Grundwissen auffrischen und aktualisieren möchten.

Den Beamer, den wir Anfang Mai angeschafft haben, weil die Nachfrage der Dozenten nach diesem modernen Kommunikationsmittel immer größer wird, konnten wir mit dem Vortrag am 24. Mai 2007 einweihen. Dankenswerterweise hatte sich Herr Rolf Möller mit der Technik beschäftigt. So entstand insgesamt ein sehr professioneller Powerpoint-Vortrag zu dem Thema "Vollzug".

In ihrem sehr strukturierten Powerpoint-Vortrag stellte Frau Freudenreich-Möller die einzelnen Schritte des Vollzuges eines einfachen Kaufvertrages vor und wie sie als langjährige Notariatssachbearbeiterin diesen bearbeitet. Im ersten Schritt ging sie in Verbindung mit der Grundbuchlage auf den Inhalt des Kaufvertrages, wie z.B. auf die Vertragsparteien, den Kaufgegenstand, den Kaufpreis, die Auflassungsvormerkung, die Auflassung, die Kosten- und Steuern und Besonderheiten ein. Frau Freudenreich-Möller erläuterte im zweiten Schritt die Anzeigepflichten des Notars und stellte in weiteren Schritten die wesentlichen Unterschiede beim Vollzug eines Grundstückskaufvertrages zum Vollzug eines Wohnungs-/Teileigentumsvertrages vor. Thema waren ebenfalls die Berechnung der Werte und Kosten, die Anfertigung von Ausfertigungen, beglaubigten und einfachen Abschriften sowie die Darstellung der einzelnen zum Vollzug erforderlichen Anschreiben und Formulare. Schließlich wies Frau Freudenreich-Möller noch auf verschiedene Hilfestellungen hin, die die Bearbeitung wesentlich erleichtern und unterstützen.

Unserer Kollegin danken wir sehr herzlich für diesen super vorbereiteten und durchgeführten Vortrag.

Wir hätten es gern gesehen, wenn insbesondere noch mehr Auszubildende zu diesem für sie doch sicherlich interessanten Thema gekommen wären.

Aufgrund der Resonanz, die wir bei den Zuhörern des Vortrags erfahren haben, wollen wir den Vortrag Ende 2007 rechtzeitig vor der RENO-Abschlussprüfung im Januar 2008 erneut halten. Den Termin werden wir wieder rechtzeitig bekannt geben.

Der Vorstand

Aus aktuellem Anlaß:

Vorträge über den elektr. Rechtsverkehr

Aus aktuellem Anlaß lud der RENO Landesverband Schleswig-Holstein am 16. Februar 2006 zu einem kostenlosen Schwerpunktabend zum Thema: elektr. Begl./elektr. Handelsregisteranmeldung ein. Herr Rechtsanwalt und Notar Andreas Kühnelt, Kiel,hatte sich bereiterklärt, die wichtigsten Informationen vorzutragen.Ab dem 1.4.06 sind alle Notare verpflichtet, über die Einrichtung zu verfügen, welche die Errichtung elektr. Beglaubigungsvermerke ermöglicht. Das Justizministerium des Landes Schleswig-Holstein hat mitgeteilt, dass die Notarprüfer ab dem l .4.06 kontrollieren, ob die Notare ihrer Pflicht gem. § 15. Abs. 3 BNotO nachkommen.
Sehr kompetent wurden wir, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Notare - sowie einige Notare - durch den Dschungel der neuen Begriffe wie z.B. "SigNotar", SLIM-IVRicht-Linien, Kartenlesegerät, JKomG usw. geführt. Das am 1.4.05 in Kraft getretene Justiz-Kommunikationsgesetz sieht Ergänzungen des BeurkG vor, die eine "elektr. Begl. Abschrift sowie die "begl. Papierabschrift" eines signierten elektr. Doduments ermöglichen. Begl. und sonstige Zeugnisse i.S.d. § 39 BeurkG können elektronisch errichtet werden. Das hierzu erstellte Dokument muß mit einer qualifizierten elektr. Signatur nach dem Signaturgesetz versehen werden. Diese soll auf einem Zertifikat beruhen, das auf Dauer prüfbar ist. Mit dem Zeugnis muß eine Bestätigung der Notareigenschaft durch die zuständige Stelle verbunden werden.
Ab 1.1.07 schreibt die EG-Richtlinie einen elektr.Handeslregisterverkehr vor, der sowohl die Einreichung von Unterlagen als auch eine Registereinsicht auf elektr. Wege ermöglicht. Die qualifizierte elektr. Signatur wird künftig im elektr. Medium die Unterschrift des Notars ersetzen. Als Äquivalent zum Amtssiegel kommt die mit dem Signaturzertifikat verbundene Bestätigung der Notareigenschaft, das sog. "Notarattribut" zum Einsatz. Herr Notar Kühnelt spracht vor 68 Personen und nahm uns etwas die Angst, mit diesem neuen Medium umzugehen. Die Signaturkarte wurde weitgehend bereits von den Notaren bei der BnotK bestellt. Ab l .4.06 muß zusätzlich ein Kartenlesegerät und ein Scanner vorhanden sein. Ab Sept. 06 werden von der Schl.-Hol. Notarkammer Workshops angeboten, damit am Arbeitsplatz direkt am PC geübt werden kann.

Aufgrund der großen Nachfrage wurde vom RENO Landesverband Schl-Hol. ein weiterer Vortragsabend am 8. März 2006 in Heide, also an der Westküste, organisiert. Dort hatte sich Herr Rechtsanwalt und Notar Cord Plessmann aus Itzehoe bereit erklärt, zum gleichen Thema zu sprechen; hier hatten sich ebenfalls 65 interessierte Kolleginnen und Kollegen angemeldet.

Beide Notare waren federführend an der Einführung der elektr. Signatur in Notariatskanzleien beteiligt. Sie vermittelten Kenntnisse über neue, auf die Notare und ihre Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen zukommende Technik und Arbeitsabläufe.

Ingrid Bliesmann-Diederichsen
Landesvorsitzende reno-sh

Die Änderung der Dienstordnung für Notarinnen und Notare und die ergänzenden EDV-Empfehlungen.

siehe auch DNotZ 7/2005

1) Eine Zusammenstellung der in den einzelnen Bundesländern geltenden Dienstordnung ist auf der Homepage der BNotK unter, www.bnotk.de/texte-berufsrecht/donot/dienstordnung2005-main.htm abrufbar.
2) Sie hierzu ausführlich Mihm/Bettendorf, Neufassung der Dienstordnung für Notare, DNotZ 2001, 22 ff.
3) Die Änderungen sind bereits in den Bundesländern Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein erlassen und verkündet worden. Eine aktuelle Übersicht findet sich auf der Homepage der BNotK (s. Fußn. 1).
4) So wurden bereits auf den Deutschen Notartagen 1985, 1989 und 1993 verschiedene Schriften, die sich mit der elektronischen Datenverarbeitung im Notariat und damit einhergehenden Problemen befassten, herausgegeben. Im August 1998 veröffentlichte die BNotK die „Empfehlung für EDV-Programme zur Unterstützung einer dienstordnungsgerechten Führung der Bücher im Notariat" und im Dezember 2000 die „Hinweise für die Hersteller und Anwender von EDV-Programmen im Notariat".

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Generalverzicht auf das Gesetzliche Vorkaufsrecht
Kaufpreissammlung
Neue Rechtslage bei Grundstücksteilungen

der Bauausschuss und der Finanzausschuss der Landeshauptstadt Kiel beschlossen am 30.09. bzw. 19.10.2004, auf die Ausübung der Gesetzlichen Vorkaufsrechte gemäß §§ 24 ff. Baugesetzbuch (BauGB) flächendeckend für das gesamte Kieler Stadtgebiet zu verzichten. Dieser Generalverzicht wurde gemäß § 28 Abs.5 BauGB am 30.10.2004 öffentlich bekannt gemacht und damit am 1.11.2004 wirksam (siehe Anlage 1 auf der Rückseite dieses Schreibens). Die Mitteilung an das Grundbuchamt beim Amtsgericht Kiel erfolgte ebenfalls am 1. 11. 2004. Mit dem Wirksamwerden des Generalverzichtes ist ein Zeugnis nach § 28 Abs.1 BauGB für die grundbuchliche Umschreibung von Grundstücksflächen im Kieler Stadtgebiet nicht mehr erforderlich. Dies gilt solange der Generalverzicht nicht widerrufen wird. Dem Stadtplanungsamt müssen die Kaufverträge nicht mehr zur Prüfung vorgelegt werden.

Wir weisen jedoch darauf hin, dass weiterhin eine Ausfertigung der Grundstückskaufverträge an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel zur Führung der Kaufpreissammlung gemäß § 195 BauGB gegeben werden muß. Bisher wurden in vielen Fällen zwei Ausfertigungen der Verträge beim Stadtplanungsamt zur Erteilung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung eingereicht und von dort ein Exemplar an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses weitergeben.

Bitte senden Sie in Zukunft Grundstückskaufverträge direkt an folgende Adresse:

Geschäftsstelle des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Kiel
Andreas-Gayk-Straße 31, 24113 Kiel

Außerdem möchten wir Sie auf die neue Rechtslage bei Grundstücksteilungen hinweisen: Mit seiner Verkündung ist das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) am 20.07.2004 in Kraft getreten. Dadurch wurde europäisches in deutsches Recht umgesetzt. Gleichzeitig sind in dem Baugesetzbuch (BauGB) u. a. die Vorschriften des § 19 geändert und § 20 aufgehoben worden.

Die Vorschriften im .Allgemeinen Städtebaurecht" über den behördlichen Genehmigungsvorbehalt für die Teilung von Grundstücken sind somit entfallen. Damit wurde dem Votum der Unabhängigen Expertenkommission zur Novellierung des BauGB gefolgt. Zur Begründung führte die Kommission an, dass die Teilungsgenehmigung auch in der durch das Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 eingeschränkten Form einen hohen Verwaltungsaufwand bei Gemeinden und Grundbuchämtern verursacht hat und zu zeitlichen Verzögerungen und Rechtsunsicherheiten bei den am Grundstücksverkehr Beteiligten führte. Ein entsprechender Nutzen stand dem nicht gegenüber. Durch § 244 BauGB -neu- wird geregelt, dass die vorhandenen Satzungen gemäß § 19 BauGB -alt- nicht mehr anzuwenden sind. Die Nichtanwendbarkeit der Satzungen im Gebiet der Landeshauptstadt Kiel wurde in den Kieler Nachrichten vom 28.08.2004 ortsüblich bekannt gemacht (siehe Anlage 2 auf der Rückseite dieses Schreibens).

Der aktuelle Rechtsstand bedeutet für die Praxis, dass ab dem 20.07.2004 weder eine Genehmigung gemäß § 19 BauGB noch ein entsprechendes Negativzeugnis erforderlich ist und vom Stadt-Planungsamt der Landeshauptstadt Kiel nicht erteilt werden wird. Bei einem derartigen Grundbuchvorgang steht aus diesen Gründen ein Eintragungshindernis nicht entgegen.

Bei der Teilung von Grundstücken in besonderen Verfahren wie in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion, Umlegungsgebieten, Sanierungsgebieten, Entwicklungsbereichen und bei einer Enteignung ist nach wie vor eine Genehmigung notwendig. Auf unseren Generalverzicht für Vorgänge nach § 22 BauGB für das Stadtgebiet von Kiel wird in diesem Zusammenhang hingewiesen.

Aufgrund des § 19 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 27.08.1997 (BGBI. l, Seite 2141), berichtigt am 16.01.1998 (BGBI. l, Seite 137), hat die Landeshauptstadt Kiel für die Geltungsbereiche sämtlicher rechtskräftiger Bebauungspläne im Stadtgebiet Satzungen über den Genehmigungsvorbehalt von Grundstücksteilungen erlassen. Hiernach bedurfte die Teilung eines Grundstückes der Genehmigung der Gemeinde. Durch Artikel 1 des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU-Richtlinien vom 24.06.2004 (BGBI, S. 1359) ist die gesetzliche Grundlage für diese Satzungen mit Inkrafttreten am 20.07.2004 entfallen. Sie sind seit diesem Tag nicht mehr anzuwenden. Die Bekanntmachung der Nichtanwendbarkeit erfolgt auf Grund des § 243 Abs. 5 Satz 4 BauGB in der zzt. geltenden Fassung.
Landeshauptstadt Kiel - Die Oberbürgermeisterin - Stadtplanungsamt

Auf Beschluss des Bauausschusses vom 30.09.2004 und des Finanzausschusses vom 19.10.2004 wird auf die Ausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte gem. § 24 ff. BauGB flächendeckend für das Kieler Stadtgebiet verzichtet.
Diese Bekanntmachung erfolgt aufgrund des § 28 Abs. 5 Satz 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBI, S. 2414).

Eine gute Nachricht für alle Notare und Notariatssachbearbeiter bezüglich des geänderten Vorkaufrechts gem. § 40 Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) - zu der Änderung siehe unten -.

Die obere Naturschutzbehörde, das Landeamt für Umwelt und Naturschutz des Landes Schleswig-Holstein, Abteilung Natur und Landschaftspflege, hat auf die Irritationen, die in der grundbuchlichen Praxis durch die Gesetzesänderung vom Mai 2003 entstanden sind, reagiert und erklärt für bestimmte Fallgruppen einen generellen Verzicht auf das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht des Landes aus § 40 des Landesnaturschutzgesetzes. Der vorbereitete Erlaß hat folgenden Inhalt:

"Auf die Ausübung des Vorkaufrechts wird verzichtet bei allen Kaufverträgen über

Rechte nach dem WEG,
Erbbaurechte,
Grundstücke oder Grundstücksteile, die ausschließlich und allein aus der Wirtschaftsart
- Gebäude und Freifläche (früher: Hof- und Gebäudefläche,
- Betriebsfläche
- Verkehrsfläche

bestehen.
Für diese Fälle wird auch auf die Mitteilung gem. § 40 Abs. 5 S. 1 LNatSchG verzichtet".

Das Landesamt hat den Grundbuchämtern frei gestellt, schon im Vorgriff auf den Erlaß nach dieser Regelung zu verfahren. Die meisten Grundbuchämter machen von diesem Verzicht des Landesamtes auch bereits jetzt Gebrauch. Es empfiehlt sich aber, mit dem jeweiligen Grundbuchamt zu klären, ob sich alle Grundbuchrechtspfleger dieses Grundbuchamtes dieser Regelung bereits jetzt anschließen wollen. Es sind Einzelfälle bekannt geworden, wo das Vorliegen des Erlasses abgewartet werden soll.

Von den meisten Grundbuchrechtspflegern, Notaren und Notariatssachbearbeitern völlig unbeachtet ist das Landesnaturschutzgesetz (LNatSchG) in § 40 geändert worden, was entscheidende Auswirkung auf die tägliche Notariatssachbearbeitung hat!

Grundsätzlich ist nun für (fast) jeden Kaufvertrag über ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht eine Genehmigung bzw. eine Vorkaufrechtsverzichtserklärung der oberen Naturschutzbehörde einzuholen und dem Grundbuchamt bei Stellung des Umschreibungsantrages vorzulegen!

Schon seit langem besteht gem. § 40 LNatSchG ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die obere Naturschutzbehörde.
Gemäß dem am 29.05.2003 in Kraft getretenem Gesetz vom 13.05.2003 (GVOBL. Schleswig-Holstein 2003, S. 246 ff.) ist § 40 LNatSchG jetzt dahingehend ergänzt worden, daß § 28 I 2 BauGB Anwendung findet. Und das bedeutet: Das Grundbuchamt darf Eigentum nur dann im Grundbuch umschreiben, wenn ihm eine Genehmigung oder eine Vorkaufrechtsverzichtserklärung nach dem LNatSchG vorgelegt wird.

Wer nun denkt, daß das Vorkaufsrecht der oberen Naturschutzbehörde nur bei entsprechenden Grundstücken im Naturschutzgebiet oder ähnlichem ausgeübt werden darf, der irrt!
Das Vorkaufsrecht ist nämlich nur ausgeschlossen, wenn das Grundstück an den Ehegatten oder Verwandte/Verschwägerte veräußert wird oder es sich um einen geschlossenen landwirtschaftlichen Betrieb handelt oder es mit einem landwirtschaftlichen Betrieb veräußert wird und das Grundstück nicht angrenzt an Flächen im Sinne von § 40 I 2 LNatSchG (im einzelnen dazu siehe § 40 II Landesnaturschutzgesetz)!
§ 40 I LNatSchG enthält zwar eine lange Liste von Vorraussetzungen, wann das Vorkaufsrecht der oberen Naturschutzbehörde nur ausgeübt werden darf. Ob die Voraussetzungen in einzelnen gegebenen sind, kann aber nur die obere Naturschutzbehörde und keinesfalls das Grundbuchamt, der Notar oder der Notariatssachbearbeiter prüfen und entscheiden.

Da die Ausnahme nach § 24 BauGB, wonach die Gemeinde bei Wohnungs-/Teileigentum oder Erbbaurechten kein Vorkaufsrecht hat, nicht in das LNatSchG aufgenommen worden ist und das LNatSchG ebenfalls regelt, daß grundstücksgleiche Rechte wie Wohnungs-/Teileigentum oder Erbbaurechte Grundstücke im Sinne des LNatSchG sind, gilt das Vorkaufsrecht nach dem LNatSchG somit auch für Kaufverträge über Wohnungs-/Teileigentum und Erbbaurechte! Und es gilt auch für Kaufverträge, an denen der Bund, das Land oder die Gemeinde beteiligt ist!

Die Rücksprache mit Grundbuchrechtspflegern hat ergeben, daß sie das Gesetz streng auslegen werden. Es ist ihnen also mit Ausnahme der Verträge nach § 40 II LNatSchG für jeden Kaufvertrag die Vorkaufrechtsverzichtserklärung oder die Negativbescheinigung nach § 40 LNatSchG vorzulegen!

Die Frage, wie "Altkaufverträge", die vor dem Inkrafttreten der Änderung beurkundet wurden und für die der Umschreibungsantrag erst nach Inkrafttreten der Änderung dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorgelegt wird, behandelt werden, wurde nicht einheitlich beantwortet. Einige Grundbuchrechtspfleger stellen auf das Datum des Eintragungsantrages ab. Liegt dieser nach dem Inkrafttreten des Gesetzes werden diese Grundbuchrechtspfleger die Verzichtserklärung nachfordern. Andere stellen auf das Datum des Kaufvertrages ab und fordern die Verzichtserklärung nicht an, wenn die Beurkundung des Kaufvertrages vor der Änderung erfolgte.
Auch die Frage, wie Verträge behandelt werden, zu denen der Umschreibungsantrag dem Grundbuchamt bereits vorliegen, die - ohne Gesetzesänderung - umschreibungsreif waren und lediglich durch das Grundbuchamt aus zeitlichen Gründen noch nicht vollzogen werden konnten, konnte nicht einheitlich beantwortet werden.

Es empfiehlt sich insofern, mit dem jeweiligen Grundbuchamt Kontakt aufzunehmen und die dortige Vorgehensweise in Erfahrung zu bringen.

Zuständig für die Erteilung der Vorkaufrechtsverzichtserklärung für das Bundesland Schleswig-Holstein ist das

Landesamt für Natur und Umwelt
des Landes Schleswig-Holstein
Hamburger Chaussee 25, 24220 Flintbek,
Telefon: 04347/7040
Telefax: 04347/704102.

Für das Genehmigungsverfahren gilt:
Es gelten die allgemeinen Bestimmungen wie für das Vorkaufsrecht nach
§§ 24 ff BauGB.
Es ist eine Fotokopie des Kaufvertrages und eine Flurkarte einzureichen (ohne Flurkarte könnten sich Rückfragen ergeben).